[提要]10月18日，习近平总书记在中共十九大开幕报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，租赁再次成为市场热点。据初步测算，当前我国租赁市场规模已超万亿。从发达国家租赁住房的发展经验来看，租赁市场空间巨大，是住房市场健康平稳发展的重要补充，我国在政策制度、产品配置等方面尚有较大改善
今年以来，中央积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策鼓励住房租赁市场发展。10月18日，习近平总书记在中共十九大开幕报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度”，租赁再次成为市场热点。据初步测算，当前我国租赁市场规模已超万亿。从发达国家租赁住房的发展经验来看，租赁市场空间巨大，是住房市场健康平稳发展的重要补充，我国在政策制度、产品配置等方面尚有较大改善空间。
市场规模：当前我国租赁市场规模达1.38万亿市场空间大
从我国租房市场的需求结构来看，一部分为流动人口带来的租房需求，另一部分为户籍人口在户籍所在地的租房需求，其中流动人口带来的租房需求占绝对主力。
图：我国租赁市场空间测算
数据来源：中国指数研究院综合整理
根据测算，租赁市场规模达万亿级别，体量较大。统计局公布数据显示，2016年末全国流动人口总规模为2.45亿人。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%，本次测算仍沿用该比例。户均人口方面，2015年流动人口在流入地的家庭规模为2.61人，根据2013-2015年家庭规模增长速度估算，2016年流动人口在流入地的家庭规模为2.67人。另外，根据中国指数研究院重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金（私房租金）为2.0万元，据此测算流动人口带来的租赁市场规模每年达1.2万亿元。
从落户地就业的高校毕业生租房需求来看，近五年毕业生总人数为0.36亿人，假设其中70%在就业地落户且50%在租房，合计租房人数0.13亿。根据智联招聘调查数据，2017应届毕业生实际签约月均工资4014元，另外根据香草招聘联合房天下发布的《2017年应届生租房价格报告》，接近80%的应届生租房开支占月工资的比例在10%-40%之间，我们选取25%的均值计算，应届毕业生月均租房支出约1000元/月，按此测算落户地就业的高校毕业生带来的租房市场规模为每年0.15万亿元。
结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场，总租赁人口接近1.8亿人，租房市场规模达1.38万亿元。
图：2010年以来全国普通高校毕业生人数、外出农民工人数及其变化
数据来源：中国指数研究院综合整理
外出农民工、高校毕业生等人数持续增加，2020年流动人口规模将保持在2.4亿以上。2016年外出农民工占流动人口的比重接近70%，2017-2020年预计年均增长0.3%；另外部分高校毕业生等城镇户籍人口也是流动人口的重要组成，预计“十三五”时期我国高校毕业生规模年均增加770万左右。据此我们预测，2020年我国流动人口在2.42亿水平。
图：2015年全国地级市中人口净流入（常住人口多于户籍人口）城市分布情况
随着租房长效机制的建立，我国租房体系不断完善，对居民的租房保障更加多元和完备，外出农民工、高校毕业生等人口的租房占比有望提升，且流动人口逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集，特别是三大城市群内部城市和中西部省会城市，这些城市房价绝对水平较高，近年首次购房置业年龄推迟，部分需求转向租赁市场。综上测算，在未来租金水平继续稳步上涨的背景下，至2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。
国外经验：发达国家租赁住房市场化程度高 租房人群覆盖全生命周期
长期以来，我国住房租赁市场发展极不规范，市场信息极不透明，导致当前我们对未来住房租赁市场的发展方向把握较为模糊。本节将以美国等发达国家为例，详述其住宅租赁市场的发展过程及现状，分析其住房租赁保障制度，为我国住房租赁市场未来发展提供参考及借鉴。
图：近年来中国及世界主要发达国家住房拥有率
数据来源：中国指数研究院综合整理
世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系中，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。
租房率：房价平稳至下行期租房率将上升
图：1960年以来美国租房率及房价指数
数据来源：美国统计局，中国指数研究院综合整理
从中长期看，美国租房率与房价呈反向相关。也就是说，在房价上涨，尤其是快速上涨阶段，人们的购房意愿更强，选择租房人数急剧减少；房价平稳至下降阶段，虽然人群购房能力增强，但更多的人愿意选择租房。由此我们假设，在我国房地产市场飞速发展阶段，由于人们对于房价上涨预期较强，购房需求强烈，租房人口转向购房市场比例较高。而随着我国房地产市场进入平稳发展阶段，在成熟的体系保障下，愿意选择租房的人群比例将提升。
租房人群：发达国家租房人群更庞杂，涉及全生命周期
通过深入研究发达国家的租房情况，我们发现，相当比例的家庭选择租房并不一定是年轻过渡时期的被动选择，而是主动选择租房作为一种生活方式。
与我国类似，美国租房市场的主流需求来自单身、收入水平较低的年轻人。同时值得注意的是，美国市场中各个年龄层的租房人口均占一定比例，60岁以上的租房人口占比近20%。调查研究显示，在一个美国居民的生命周期中，其住房路径基本如下：
1、学生时代至初入职场时期，多数年轻人选择租房，尤其在高房价地区。这一阶段年轻人尚未组建家庭，多租住在市中心附近的小户型公寓中。
2、进入30岁之后，人们开始走入婚姻并抚养下一代，这期间有大部分家庭选择购买房屋。但30-50岁人群中，仍有约40%的人群租房，或受限于收入水平，或为了更好的学区。这些抚养孩子的家庭多选择郊区，租住面积较大的独立房。
此外，选择租房的家庭并不一定是受限于收入。2016年，在年收入高于7.5万美金（2016年美国家庭收入中位数为7万美金）的家庭中，约有20%的家庭选择租房。根据房利美的一项调查显示，高收入家庭选择租房的原因在于租房能提供更高的便利性及较小的生活压力。
3、进入60岁以上阶段，人们开始逐步再次转向租房市场。主要原因在于孩子长大成人离家之后，人们不愿意或没有足够能力维护自住房屋，尤其在75岁之后，老年人开始选择具有养老设施的公寓。这一阶段人们多住在城市内部。
租金水平：与收入、房价、房贷等相关性高；与发达国家相比，我国当前租金水平并不高
租金绝对水平与家庭收入、房价、房贷等因素有极大相关性。我们通过对比美国130个主要都会区租金及家庭年收入、房价中位数的关系，可以看到，在市场化程度较高的租赁市场中，租金与当地房价及收入均有较大相关性，与房价的相关性略高于收入。此外，租金水平与平均房贷负担也有较强关联。
图：2017年6月美国主要都会区租金水平与家庭收入、房价、房贷的相关性
数据来源：zillow.com,中国指数研究院综合整理
考虑我国市场的实际情况，一方面，从租售比指标来看，我国租金回报率远远低于发达国家，一些大城市年化投资回报率仅为1%-2%；另一方面，我国人均收入对租金水平的影响较为明显。然而通过对比一些发达国家租金收入比，我们发现，无论相对房价还是收入水平，我国租金水平并不高。
图：我国及主要发达国家租金收入比
数据来源：中国指数研究院综合整理
如2015年英国住房调查公告显示，租住私有产权住房的家庭约有440万户，周平均租金为176英镑，约占其家庭周总收入（包含各项福利）的34%；美国zillow数据显示，2017年6月，全美家庭年总收入约为5.85万美元，月租金中位数为1423美元，租房负担率约为29%；澳大利亚统计数据也显示，2016年其全国家庭周度收入中位数为1438澳元，周租金中位数为335澳元，租金收入比约为23%。
经粗略计算，我国平均租金收入比不足20%，相对发达国家较低。根据中国房地产指数系统租赁价格指数，2016年12月我国十大城市套租金平均水平为3085元/套，推算全国套租金约为1652元/套。而2016年我国城镇人均可支配收入为33616元。由此计算我国租金收入比约为19.0%，低于发达国家水平。
租房制度：健全的保障体系是租赁住房市场健康发展的基石
在租赁市场的供应体系中，从各个国家情况来看，可大致分为由政府主导的保障性租赁住房及由租赁机构或私人提供的社会化租赁住房。从发达国家保障性租赁住房与社会化租赁住房比例来看，八成以上为社会化租赁住房。如美国市场中，由政府提供各类补助的租赁住房家庭比例仅占12.2%。
图：2012年美国租赁住房政府补助比例
数据来源：美国住房与城市发展部，中国指数研究院综合整理
在占比极高的社会化租赁住房中，租户的合理权益得到了较好的保障。如纽约市2014年调查数据显示，租房家庭中，在当前住房中居住时长超过10年的比例达23.5%。
图：2014年纽约市非政府补助租房租赁时长占比
数据来源：纽约市住房调查，中国指数研究院综合整理
美国的租金管制制度（Rent Control）在保障其租赁市场平稳发展方面发挥了重大作用。以纽约为例，其租金管制制度规定了房东必须提供的一些基本设施，同时设置了租金涨幅上限。租金管制的实施在一定程度上协调了中低收入者的住房问题，缓解了社会的矛盾，并抑制了租房市场的价格。在纽约市租金管制房屋占比最多的曼哈顿核心区，租金管制下的房租约为市场价格的一半。因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。这一措施对我国特别是北京、上海等中心城市的房地产市场调控具有重大借鉴意义。
与美国主要大都会区不同，德国住房价格并不高，涨幅也极为平缓，但其租赁市场依然极为发达。一方面，德国相关法律法规对租金做出了一定限制。另一方面，租金限制对德国租赁市场产生的实质影响有限，主要原因在于租赁住房市场化租金涨幅并不高，部分地区甚至低于“政府指导价”。对租赁双方“细致入微”的权益保障，才是德国租赁市场健康发展的根基。
在法律层面，德国《民法典》把房屋租赁区分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。通的住房租赁则属于以使用为目的的“使用租赁”。政府对于出租房的“可居性”有严格的规定。德国先后建立了住房安全与健康标准等评估体系，对于租房的评估从简单的面积评定拓展到了生活设施、生理需求，甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。另外，德国的《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的。
此外，德国各地具有很多历史悠久且强大的“租户协会”，为租户就所有租赁关系问题提供帮助，并代表其利益。如柏林租户协会成立于1888年，提供的服务包括个人法律咨询、提供关于租赁法的信息、租赁法保护险等。目前柏林租户协会拥有16万名会员，是德国最大的租户协会。
发展现状：自持地块加快推出，集体用地入市试点 房企积极试水
截至今年9月30日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交自持和租赁用地超100宗，可提供约400万平方米租赁面积。（详见：9月6日自持地块专题分析）
图：2016年以来各城市自持住宅用地成交情况
数据来源：CREIS中指数据，中国指数研究院综合整理
表：北京、广州2017-2021住宅用地供应计划和上海住房“十三五”规划
数据来源：中国指数研究院综合整理
北京未来五年计划供应租赁住房50万套，年均10万套，2017年供地计划中，租赁住房用地剔除公租房用地后，租赁住房用地供应200公顷，约提供7.4万套住房，与之对比，今年以来北京成交的自持地块带来的租赁住房套数占比在20%左右。上海在“十三五”期间租赁住房供应70万套（这部分租赁住房中不涵盖保障房中的租赁性住房），年均14万套，今年以来供应量仅约占计划供应的10%。广州未来五年计划供应15万套租赁住房，年均3万套，今年以来成交的自持地块带来的租赁住房不足2000套，远低于计划供应量。
从地块分布看，目前除天津外各城市自持地块多位于交通便利之处，位置较佳，特别是上海，地块基本位于市中心黄金地段。未来这些地块的租赁产品推出后，一方面，交通的通达将给其带来较大的人流量，有利于产品外租；另一方面，较好的区位对产品的设计、租金的设定也提出了更高的要求。
在如此大的市场空间下，各路资本纷纷进入租赁市场，特别是长租公寓领域，长租品牌不断涌现，比如魔方公寓、青年汇、YOU+等，另外万科、龙湖、保利、旭辉等开发企业也纷纷进入热点城市抢滩长租市场，目前房地产企业TOP20中已有过半企业涉足长租领域，长租公寓市场将得到快速发展。
图：部分房企长租公寓品牌
数据来源：中国指数研究院综合整理
◆ ◆ ◆总 结
整体来看，北京、上海等城市已加大租赁住房用地的供应力度，试点城市租赁住房用地供应量将明显增加。此外，试点利用集体用地建设租赁住房也将进一步推进。
就目前自持地块的供应来看，总量仍明显低于计划，且个别城市推出地块位置较为偏远。对比发达国家租赁市场，我国在相关保障制度建设方面尚有较大完善空间，真正实现“租购同权”尚需时日。此外，目前多家房企已纷纷试水长租公寓，产品上来看，主要面对年轻市场，而发达国家租房人口可覆盖全生命周期。经测算，我国目前住房租赁市场规模达1.38万亿，预计2020年可达1.7万亿，市场空间足够大。如市场可供应丰富的租房产品，在完善制度保障下，租房也可以成为一种体面的生活选择。
